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Unit1房屋出租應由房東或房客繳納管理費？

案例事實…
我的房子出租給他人居住，雙方也在租賃契約中明文約定，有關大樓的管理費用由房客依照大樓管理委員會的規定負責繳納，但是最近卻接到管理委員會的通知，要我繳納所積欠的三個月管理費，否則管理委員會要依法訴請法院處理。

問題與解析
一、公寓大廈的管理費用，應由何人負責繳納？
依據公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，但區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。由此可知，管理費除了由公共基金支付或區分所有權人會議或規約另有規定外，應由區分所有權人按其共有之應有部分比例負擔1。因此，管理費之繳納，原則上是區分所有權人（房東）的義務，承租人（房客）並沒有繳納管理費的義務。

另管理費，係屬公寓大廈管理條例第18條第1項第2款所稱「區分所有權人」依區分所有權人會議決議應繳納之費用，也是公寓大廈管理條例第18條第1項所稱公共基金來源之一種，也應注意。

二、房屋出租，到底應該由誰負責繳納管理費？如果租賃契約中約定由房客繳納，但是房客沒有繳，管理委員會向房東催繳，有無理由？
如前所述，於房屋出租之情形，管理費的繳納仍然是區分所有權人（房東）的義務。雖然區分所有權人（房東）可以在雙方所簽訂的租賃契約中，明訂管理費由承租人（房客）負責繳納，而實際運作上，向承租人（房客）收繳也較為方便，但是如果承租人（房客）拒絕繳納，依據公寓大廈管理條例的規定，仍然應該由區分所有權人（房東）負責繳納，區分所有權人（房東）不得主張租賃契約已明訂應由承租人繳納而拒繳管理費。但因該約定屬免責債務承擔或併存債務承擔，若該約定業經管理委員會或區分所有權人會議承認者，承租人（房客）就有繳納管理費的義務，管理委員會仍得依法請承租人（房客）繳納管理費2。因此本案例問題中，除「該約定業經管理委員會或區分所有權人會議承認者，承租人（房客）才有繳納管理費之義務，管理委員會仍得依法請承租人（房客）繳納管理費」外，管理委員會依法向區分所有權人（房東）催繳管理費，並無不當，至於區分所有權人（房東）與承租人（房客）間之清償關係，則應適用民法及契約上之相關規定，另循司法途徑來解決。

ISBN：9789861218922
叢書系列：生活法律DIY
規格：平裝/432頁/25k正/14.8x21cm/普通級/單色印刷/3版
出版地：台灣
本書分類：社會科學>法律>法律實例/應用

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