處理不動產不可不知的刑事風險[Chu Li Bu Dong Chan Bu Ke Bu Zhi De Xing Shi Feng Xian]＊社會科學類＊暢銷書榜～推薦！

作者：顏邦峻,邱政勳,劉佩瑋,洪宗暉,徐黛美,邱怡伶,蔡瑜軒,蘇亦洵
出版社：書泉
出版日期：2015/04/25
語言：繁體中文

ISBN：9789861219905
叢書系列：小市民法律大作戰
規格：平裝/312頁/14.8x21cm/普通級/單色印刷/初版
出版地：台灣
本書分類：社會科學>法律>法律實例/應用

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宣稱合法夾層屋之不實廣告，構成詐欺？

好安心建商負責人王董趁房價高漲，為了能夠多賣幾間房子，對於銷售之預售建案廣告，除了重金禮聘國外廣告公司拍攝宣傳廣告，並指示廣告宣傳文案為：「買房屋就是要買有多一層空間利用，讓您多賺一倍房價」、「讓您買一戶，就可以媲美買二戶之空間使用」、「小小一戶、享有媲美豪宅等級之魔術大空間」，王董甚至還指示銷售人員對於參觀預售屋時，對於上門詢問夾層屋施作是否合法之民眾，均一律保證建案完全合乎建築法規規定等銷售話語。客戶阿財伯參觀好安心建商銷售建案之預售屋、詢問現場銷售人員均保證一切合乎建築法規後，遂放心下訂相鄰的二戶，打算打通後可以和自己的子女一起住。不料交屋後，隔了幾個月，阿財伯竟接獲建管單位通知他新買的二戶，裡面關於夾層施作部分均屬於違建，將擇期前往拆除。阿財伯怒告好安心建商負責人王董涉嫌刑法第339條詐欺罪。請問，阿財伯對王董之提告，會不會成功呢？

問題爭點

我國房地產之銷售其中之一種方式為預售制。消費者購買前，並無實屋可供參考，僅能信賴建商提供之廣告、工地現場搭建之樣品屋等資訊，模擬或想像未來交屋時之資訊與狀況。而建商為了促進、刺激消費者購買之意願，往往使用誇大文字描述或精美之文案圖片，甚或指示現場銷售人員對於上門詢問之消費者，保證某某為（例如：夾層屋施作）合法。但若完工後之實屋與當時銷售時宣傳之廣告內容差異甚大，例如本案例中，建管機關認定夾層屋為違建，擇日將進行拆除等，即會引發爭議，建商是否會構成刑法第339條詐欺罪？

說明解析

依照我國刑法第339條規定:「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或併科一千元以下罰金（第一項）。以前項之方法得財產上之不法利益或使第三人得之者，亦同（第二項）。」而要構成詐欺罪名，必須要符合詐欺罪所要求之客觀與主觀兩要件:（一）客觀構成要件包括行為人施用詐術、相對人陷於錯誤、相對人因錯誤處分財產、處分財產使本人或第三人財產受損，詐騙者或第三人得到等額的利益；（二）主觀要件包括行為人有詐欺故意及不法所有的意圖。